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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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经济信息联播:十问房屋维修金  

2006-11-02 17:00:15|  分类: 经典案例案件汇总 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经济信息联播:十问房屋维修金http://www.crei.cn 2006年11月1日 来源: CCTV《经济信息联播》 追问房屋维修金之一:该谁来管?怎么使用?去年,建设部和财政部就联合制定了《住房专项维修资金管理办法》征求意见稿,并预计去年底就能出台,但直到现在这个管理办法也没露面。缺少严格的监管程序资金容易出现问题,而规定过于繁琐,又造成资金利用与需求之间的巨大落差。不少业主对住房维修基金最大的疑问就是,到底公共维修基金该交给谁管,又该怎么用?北京律师协会消费者权益事务委员会主任邱宝昌:资金原来就很不安全,由开发企业来代收。现在设立资金专户,做到专款,如何专用,怎么用,可能永远趴在帐上,那不能排除可能被挪用。专家还提出,公共维修基金不应该完全由业主交纳,开发商也应该对它的产品负责,要交纳一定比例的公共维修基金。同时,住房维修基金应该由业主自己来管理,政府不应干涉过多,即使有监管,也要尽量减少繁琐的环节。 追问房屋维修金之二:为什么是房价的2%?住房维修基金是按照建筑成本或总房款的2%或3%的比例、来收取的。维修基金的比例为什么是2%?为什么维修基金要随着房价一块涨?这个比例是不是太高了?房地产专业律师毕文强:固定收取2%是不太合理的 购房款里面它是包含了增长的地价,那么作为地价款,与我们的维修基金是没有必然联系的。 专家表示,与公共维修基金联系最为密切的是它的维修的成本,应该是在计算出维修成本以后,根据维修成本基数进行缴纳。追问房屋维修金之三:监管为何难到位?根据有关规定,物业公司使用房屋维修基金必须经过房管部门审定,并得到全体业主大会通过,但现实的情况并非如此。由于监管不到位,客观上给一些不法开发商以可乘之机,造成欠交、挪用房屋维修基金的现象。广州物业管理研究会秘书长周为吉:房管部门管理维修金这些人很少,只有几个人他不可能核定每栋楼维修大概花多少钱。追问房屋维修金之四:业主诉开发商挪用维修金,法院该不该受理?广州业主们为了讨回、房屋维修基金,曾经诉诸法律。而区法院先是不受理,之后又立案判决业主胜诉,再之后又被市中院撤消判决。走投无路的业主,究竟该用什么办法,来讨回自己的维修金呢?广东君之杰律师事务所律师周玉忠:法院认为不属于民事案件,从此法院司法的大门就向追问房屋维修金案的业主关闭了。 追问房屋维修金之五:商品房保修期内维修金该怎么算?专家表示,像其它产品一样,商品房也有保修期,在保修期内,商品房的销售者——开发商必须免费保修商品房。保修期满后,公用设施再发生损坏需要维修,就需要业主自己出钱,也就是住房维修公共基金。北京大学房地产法研究中心副主任金锦萍:对消费者来说,房屋的保修期是从房屋交付之日算起,但和动产的保修期不同,房屋的保修期是从登记之日开始计算。追问房屋维修金之六:购买二手房维修金如何处理?专家指出,从原则上说,出售商品房的业主在当初购房时都应该是缴纳了公共维修金的,即便是公房等也应该是和单位共同缴纳了这笔费用。这样消费者在购买二手房时应该不需要再缴纳了,这笔费用是直接顺延给买主,只要更改户名就可以了。但专家提醒,为了确认前任房主是否缴纳了这笔费用,购房者一定要索要缴费凭证。我爱我家房产经纪公司东区运营总监:买房的客户应该要求业主提供公共维修基金发票,以便知道原来有没有交过。如果这个二手商品房在原来的时候没有交过公共维修基金,在后期入住以后,物业费上会高,公共设施的中修和大修的费用需要另计。追问房屋维修金之七:公共维修金该交给谁?开发商是否有权代收? 很多开发商在交房的时候,都要求公共维修基金交给他们来代收代缴,否则业主就拿不到房屋钥匙。房地产专业人士明确表示,按照建设部与财政部1998年联合发布的《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定,购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金,在业主办理房屋权属证书时,商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管。1999年北京市出台的《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》中明确规定,商品房购房者按购房款2%向市区县房地局缴纳维修金,开发商是无权进行代收代缴的。 房地产专业律师毕文强:这个问题它涉及到法律上的两个概念,一个什么叫代收,一个什么叫代缴。代收需要房屋主管部门的授权,现实中房屋主管部门也没有授权开发商一定代收公共维修基金。代缴是需要业主的委托,那么现实中(基本上)是没有业主委托开发商进行代缴的。追问房屋维修金之八:开发商挪用维修金 业主损失怎么办?根据有关单位的抽样调查,近年来,北京关于办理产权证的纠纷每年都不下数百起,其中一半以上都是因为开发商挪用了代收的公共维修金或契税而无法办理产权证引起的。房地产专业律师指出,开发商所谓代收代缴的公共维修金,按规定是应该及时交到房管部门的,但开发商在实际操作中,却往往都是要过很长时间才把这笔钱交上去,能在办理房产证之前交上就不错了,因为他们会利用这个时间差以这笔钱进行投资以获取收益。 房地产专业律师毕文强:公共维修基金如果及时到户的话,这笔巨额资金会产生利息,这部分利息应该是业主的收益。那么它的延迟或被开发商挪用的情况如果存在,那是对业主权利的极大侵犯。律师特别提醒购房者,开发商代收业主公共维修金后,一般只会给业主开具一张收据,而只有当开发商把这笔费用上缴给房管部门后,业主才能拿到正规的公共维修金发票。如果业主很长时间都没有收到这张发票,可以向房屋主管部门查询这笔钱是否已经到帐,如果证明开发商根本没有及时代缴公共维修金,业主可以通过合法途径进行维权。追问房屋维修金之九:公共维修金的管理权归谁所有? 按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定,公共维修金是由全体业主缴纳的,属全体业主共同所有。对于这笔资金的管理,目前各地主要采取两种方式。北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚:在管理上,在业主委员会成立之前,它(公共维修金)是由房地产行政主管机关来代管。在业委会成立之后,由业委会向房管部门提出申请后,公共维修金就划转到业委会,由业委会行使管理权。 追问房屋维修金之十:维修金使用程序能否简化?如何简化? 使用公共维修金非常不容易,必须经过繁琐的申请审批等程序。那么公共维修金的使用程序能否简化,又怎么简化呢?北京律师协会房地产专业委员会委员王永刚:可以采取授权决定制。就是由业主大会在一定的资金范围之内,或在一定的额度之内,授权业委会有资金决定权,然后把相关的使用方案备案就可以了。房地产专业律师毕文强:评估机构对于公共维修金的使用做出一定的书面鉴定,房屋主管部门就可以做出审批,并向小区公示,公共维修金就应该及时到位
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