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配套设施“充公”将致房价上涨?  

2009-08-03 13:09:26|  分类: 媒体报道采访集锦 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州建委正在征询意见的有关规定一改《物权法》“模糊做法”,各界人士均有“意见”
配套设施“充公”将致房价上涨?
林洁

  □本报记者 林洁   

  10天前,广州市建委在官方网站上挂出了一份“规定”,向公众征询意见。

  看似不起眼的“规定”,却把广州的房地产业界的心情搅和得“七上八下”。这份“规定”,一改《物权法》的“模糊做法”,用表格清晰地列出了房地产开发项目分别要移交给政府及业主委员会的公共配套设施。

  今天,是《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》征询公众意见的最后一天。面对这份很可能决定着小区公共服务设施走向的规范性文件,不少人“有话要说”!

  业主疑惑:

  无业委会“规定”有何用

  吕侠(网名)是海珠区一个大型小区的热心业主,曾经牵头筹备小区业主委员会,却因无法应付那些沟通、程序的复杂而“不了了之”。《物权法》出台后,他也曾花工夫研究过,却得出这样一个结论———“这个法律是‘半桶水’,根本无法对目前处于一锅粥的小区进行确权和管理”。记者让他读读广州建委的《规定》,他却说:连业主委员会都没有,那些规定又有什么用?

  记者进入不少小区论坛,见到也有一些业主会把征询公众意见的《规定》挂出来,但应者寥寥。

  大多数意见的焦点还是集中在业主委员会上,《规定》说把居民运动场馆、游泳池等移交给业主委员会,“好事是好事,可业委会还没影呢”。在今年的广东省“两会”上,省政协委员、暨南大学法学院副院长朱义坤就提到,广东省有77.3%的小区没有成立业委会,筹备业委会困难重重。

  有一位业主在小区论坛里表示,这样的“规定”,普通市民需要时间“理解消化”,也需要专家深入地解读和媒体宣传,短短10天的征询意见期,对普通公众远远不够。

  业内怨言:

  若无偿移交房价铁定要涨

  “无偿移交”给政府的字眼,显然让广州市房地产开发的业内人士“很不舒服”。

  一家房地产公司项目发展总监甚至用“强取豪夺”这样强烈的字眼,来形容《规定》中有13项配套公共服务设施必须由开发单位建设,然后“无偿移交给政府对口管理部门,其产权归国家所有”的行为。

  另一位业内人士甚至搬出了广州市国土房管局制定的《国有土地使用权出让合同》格式版本,表示除却法律规定,合同约定里,也没有政府可以无偿取得房地产开发项目中的配套设施的条款。

  一个很普遍的认识已在业内形成,“这种无偿移交只会造成房价上涨”。一名房地产公司的老总说,“移交政府的公共配套,投资可统一纳入综合开发费用”造成的结果就是房价成本核算增高,最终埋单的肯定是普通业主。

  法律界分析:

  想法好但实际操作有点难

  面对广州市一个职能部门的规范性文件,法律界的心情显然有点矛盾。

  多位民法学者强调,连《物权法》都没有解决的“那笔小区物业所有权的糊涂账”,指望广州市一个职能部门的一份规范性文件来解决,“有点天方夜谭”。这份《规定》甚至连广义的法律都算不上,不能成为判定物权归属的依据。

  但正如广东省律师协会房地产专业委员会委员周玉忠所说,广州市建委想要把小区公共服务配套设施的“产权”厘清的探索精神,还是很值得肯定的。另外,在他看来,政府的无偿接收与房价上涨不存在必然关系,因为目前各种公共服务配套设施的成本,早就转嫁给全体业主了,移交给政府好过被开发商掌控牟利。

  不过,周玉忠表示,法律上的先天不足,会让《规定》的实施举步维艰。比如,仅就文化活动站要移交给业主委员会一项,缺乏法律的明文规定,争吵大概不会休止。

  周玉忠说,《规定》左看右看,都是一份“倡导性”的文件,因为缺少基本的“法律责任”:如果不移交,开发商应该负什么样的责任呢?又该由哪个单位来强制执行呢?《规定》需要可操作的追究措施。

  ■他山之石

  北京:公共设施同步交付使用

  北京在2007年发布了一份《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》,要求房地产开发企业应当安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施,并与住宅同步建设、同步交付使用。

  深圳:移交接收过程困难重重

  2006年5月,深圳市发布了《深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案》,可接收过程中困难重重,情况倍出:开发商与市国土部门所签订合同中规定的社区配套设施还未建,已建成的实际建设面积与规划面积不符;部分物业被开发商私自转卖或挪用;合作开发债权债务不清;开发商不愿意移交等等。深圳还规定,合同里未明确产权是否归政府或者没有明确以成本价提供给政府的居委会、中小学用房均按成本价收回。

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