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上海楼倒:应当重建是现行房地产开发制度  

2009-08-02 17:17:03|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海一栋在建商品房莲花河畔景苑很有个性地睡倒下去,一时间成为举世关注的焦点,有人甚至建议作为重点旅游项目保留,有人建议作为明年世博会重要景点。不过,这些都一定会随着新闻变成旧闻,一切归于沉寂。对于这一事件,723日,住建部(原来叫建设部,现在改成了住房与城乡建设部,改革也叫改革,象我等不明真相的群众发现一旦房价下跌就嚷嚷救市,一旦房价飞涨就要求稳定房价,一定少不了它)现身说这只是个案(这话有水平,许多不明真相的房屋一起倒下还真有些难度)。抽象来源于具体,个案反映出内在。在我们这个无论喜事丧事均乐于总结成绩和精神,永远感觉很少归纳问题和教训的社会里,上海倒楼折射现行房地产开发制度的诸多罪恶。

 

一、财富抢夺超马克思设想

 

据媒体资料,梅陇镇26号地块商品住宅项目莲花河畔景苑的投资额为18830万元,总建筑面积为80200平方米,工程建安造价约为11998万元,而至出事前的626,该楼盘的累计合同均价每平方米14297元。也就是说,高楼们造价每平方米为不到1500元,加上其他一些成本,可能连售价的零头都不到,连cctv-2都说此楼的的利润率是360%(200971日,广州日报)。

马克思说过:“如果有10%的利润让人疯狂,有50%让人不顾一切,有100%的利润可以挺而走险,有300%的利润,可以践踏人间一切法律。”此处的利润达到了360%,不知道要践踏到什么东西才能罢休。看来马克思当时的预计是不足的,一百多年后的中国的房地产开发的利润居然会突破他对资本强权追逐暴利程度的描述。这样的一种局面,使得一切资本、资源(包括权力等)均想进入此领域大捞一把。与此相对应,其他行业的发展受到压制。中国最富的人是房地产商,最腐败的是与房地产相关的政府部门就说明了此点。尽管近十多年房地产开发改善了市民的居住条件,但因房地产畸形发展所导致的贫富分化、社会对立也让其他行业相形见绌。

 

二、买房“爱国”最是无奈

从笔者不入流的经济学分析看,国民收入的第一次分配是通过市场进行的,谁垄断谁赚钱,谁最垄断谁赚最多的钱。鉴于土地供应的垄断以及不允许市民自建房的现实,除了极其少量的经济适用房、廉租房、限价房(近几年才以保障房的面目出现,在许多城市曾长期是空白)外,城市住房只能由开发商提供,开发商可以利用市场垄断地位操纵房价实现暴利。第二次分配通常是指政府公共财政的分配。2008年底,一些地方政府连起码的程序和脸面都不顾,直接出台违规政策协助开发商卖楼。今年来大规模放贷刺激经济实施后导致天量信贷流入房市,刺激了房市泡沫的急剧扩大。至少表面来看,政府总是急开发商之所急。作为普通老百姓,对于这两次分配,目前我们除了旁观和在网上发贴的权利(斗不过删帖的)外,还没有更好的手段应对。

从个人消费的角度看,购房是普通市民一生的最大消费,尽管我们之前或之后还要消费N多物品,也为商人及政府提供利润和财政来源,但是,唯有购房所做的贡献最多。只有通过购房,政府、开发商、银行在房地产上的共同利益才得以最终套现,风险才会实现最终转移,否则,前面的一切都没有意义,因为如果没有购房,银行将是土地和房屋的最大主人,三者将毫无利益可图。通过这次分配,绝大部分市民(包括上一辈)之前的一切储蓄没有了,今后的大部分收入也将不再属于你,甚至于整个人生也将以清还银行贷款作为主旋律。日本人说在上海一套屋子的面积,比如说的110-130平米大概值3000万日元,那么这就等于上海市民平均年收入的大约60倍,这样算起来在日本人看起来真是不可思议,他们得出的结论是中国真是个童话般的国家。[①]就此看来,城市里为水电收费的几分钱几毛钱的涨跌开所谓的听证会真让人觉得有些小巫见大巫了。

爱国绝对是不包括爱开发商和银行的,因为他们是商业主体,能够够资格与爱国沾上一点边的无非是通过购房我们向政府交纳了税费及兑现了土地收益而已。炒作购房爱国论主要目的在于兑现房地产利益集团的整体利益,而不仅仅是政府从现行房地产开发制度中获得了多少。付得出首期按揭供楼的还算是城市中的潜在中产阶层,而正在积蓄首期的人会更多。从中国城市现实生活角度看,购房存在相当的被迫成分:除了开发商忽悠购房是成功人士的必备条件、未婚女青年抬高房价、土地紧缺论等外,诸如户籍、入学等一系列政策也在为迫使无数的人走上购房“爱国”之路。

三、沦为房奴,风险无数

据报道,上海脆脆楼的开发商仅有800万元的注册资本,其却运作着四五个上亿元的项目[]。这种情况在房地产开发领域并不少见。一个项目成立一个项目公司更是常事。根据公司法,除非出现股东滥用有限责任导致刺破公司面纱需由股东直接承担公司债务的外,公司作为独立法人自行承担一切民事责任,即如果房地产公司经营不善或房价下降等市场风险导致资不抵债的,应当宣告破产。象上海脆脆楼一样,如果开发商经过核算,大面积赔钱导致破产的,购房人的权利将很可能打了水漂。但是,可能是因为政府或明或暗的背景,也可能是出于稳定社会的考虑,动用公共财政买单的可能性并不低。就在今年的救市方案中,还出现过将房地产企业已经十分之低的资本金再行降低的荒唐事。这实际上是在放纵有缺陷的房地产开发制度绑架了全民的未来。那就还有一种可能,就是一定得保证房地产开发商永远赚钱下去,不会破产,这种假设不也让人吓出一身冷汗。

 

与之相对应的土地制度、质量验收、预售制度、霸王合同、物业管理等也让购房人深陷绝境。

1、已买单的而“多余”的土地年限谁负责?根据住宅设计标准,住宅的使用寿命为50年。土地一批70年,20年多余土地使用权有什么用呢?以小人之见,这一纰漏要么出于毫无道理的拍脑袋决策,要么其用意在于当最后20年土地期限即将到来时让你住得心惊惊,主动哀求政府收回土地,避免动员拆迁耗费精气神。

2、开发商能够对房屋质量负责到底?依据现行法律规定,房屋质量由开发商负责保修及验收,主体结构应当保修50年。问题是,现有的开发商有几家可以存在50年。设立项目公司的目的主要在于逃避各方面的责任,广泛存在的项目公司能够折腾出5年就不错了,鉴于没有房屋保修保险制度的支撑,所谓由开发商承担房屋质量责任可能在不久后闹出笑话,而这一后果的买单者除了购房人还有谁。正确的做法是开发商必须购买保修期内质量保险,而房屋质量应由政府验收通过。建筑工程百年大计,责任政府于此为甚,现行验收备案制度应予检讨。   

3、预售制度是纠纷之源?预售制度使得购房人未见新房却付全款,除非该项目肯定赚我且开发商良心尚在,否则很难善终。与极少注册资本撬动巨大项目一样,预售所获得房款事实上成了工程款。而房屋到底如何却是未知数,许多的纠纷均源于此。国家法律专门制定预售制度,唯独房地产一家。如果没有了预售制度,也就不会出现购房人为烂尾楼买单的悲惨情形,无良无质的开发商也就自然被淘汰了。

4、购房合同的霸王条款猖獗无人问津?政府部门无所作为,司法保障力度很小,开发商在开发出不符合质量要求的房屋外,还“开发”出乱如麻的补充协议,将购房人权利压迫到了极致。

5、物业管理导致小区殖民化、业主房奴化?前期物业管理一管十多年,甚至有超过香港50年一国两制期限的可能。在物业管理中,业主除了交纳物业费,难有其他权利。由于法定自治标准过高,政府指导保障不力,业主自治意识与能力不强,利益集团恶意阻拦等,业主自治组织的建立和运作启动异常艰难,许多小区陷入殖民化的境地,业主在成为经济房奴的同时,进一步成为精神房奴。

27日《信息时报》的报道,广州两年前地王九成未动工。这与之前各大城市土地拍卖地王频现形成强烈对比。房屋及土地,静态地看,它所解决的无非是生活与生产的实际需要,无论流转多次或如何炒作,其自然价值并不增多。但从动态来说,房地产的开发及流转会实现社会财富的积累和转移,在这里它其实只不过是个道具。如果整个房地产制度的设计是建立在购房人承担一切风险,利益集团分享一切收益的基础上,那么这个制度的确应当因上海倒楼事件而有一丝的改变。



[] http://news.ifeng.com/opinion/society/200907/0701_6439_1228162.shtml

[] http://gzdaily.dayoo.com/html/2009-07/01/content_619043.htm

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