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化解“旧楼加装电梯”难题,关键在于推进业主自治  

2009-12-30 11:34:48|  分类: 原创社会随笔评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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旧楼加装电梯,是社会发展的新生事物,涉及到业主内部的利益调整和国家公权力的行使。由于原有旧楼请求加装电梯的不在少数,据报道广州约有5万栋旧楼需要加装,所以此一问题存在相当地普遍性,一些小区由于利益无法协调而陷入僵局(2009年12月16日,羊城晚报)。

除了经济困难的原因外,旧楼加装电梯失败无外乎两个原因:一是业主内部难以协调,无法形成有效决定,或者因(低层)个别业主坚决反对而作罢,业主人数众多的小区更是如此;二是加装电梯的现实条件不具备,无法变更规划。如果因客观上不具备加装条件的,业主只能依法进行重建来加装电梯。

众所周知,房屋在自然物理结构上的不可分割已经使得整个小区成为了一个生活共同体,业主实际上谁也离不开谁,为了他人的方便与小区的和谐,有限度的容忍和承担无疑十分必要。低层业主反对旧楼加装电梯的主要理由包括采光权受损,噪音污染加重等原因。他们的反对其实也是再正常不过的自我保护行为。通过利益博弈实现共赢,通过自治机制实现平衡是唯一正确的出路。那么,到底如何才能通过有效的自治机制化解旧楼加装电梯的难题,加装电梯又涉及到哪些问题呢?

首先,加装必须由全体业主决定。旧楼加装电梯属于建筑物的改建,依法应由全体业主共同决定,这是一个业主自治行为,是全体业主行使业主自治权的表现。《物权法》第七十六条:“改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”因此,加装决定必须合法有效作出实施旧楼加装电梯的前提。

其次,全体业主均受加装决定约束。《物权法》第七十八条:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”加装决定依法作出则为有效,包括低层业主在内的全体业主均受其约束,即便反对也不能否定加装决定的效力。

第三、加装决定应对各层业主成本负担、电梯运行费用承担、受损业主的补偿、申报费用及负责人推选等进行详细规定。《物权法》第七十二条:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”如有的业主虽然同意加装但却迟迟不交钱,或者不表态,或者说自己不坐电梯不交钱等,对于此类情形,加装决定可以提出加收滞纳金、小区通报、诉讼仲裁等解决方法。这一决定可以成为解决相关问题的合法依据。

第四、受损业主利益应得到有效保障。旧楼无电梯是原有状态,加装电梯是规划调整,不应忽视利益受损方。《物权法》第七十八条:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。电梯的加装给高层业主带来实惠的同时,也的确会对个别业主特别是低层业主带来负面影响。为“避免多数人的暴政”,保护低层业主的权利也绝对不能忽视。如果加装电梯将严重影响低层业主房屋正常居住功能的发挥,危及其根本利益,且也不能通过另行安置低层业主等方式来实现利益平衡的,低层业主可以向人民法院请求撤销业主大会的加装决定。即便达不到危害根本利益的程度,也应当选择采取最有效补救措施。同时,低层业主也可以在规划变更的行政程序中提出意见。《物权法》第三十七条规定:“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。”如果加装电梯已成事实确实给低层业主造成损害的,低层业主也可以起诉通过民事诉讼来维护自身的合法权益。

  可见,尽管政府部门牵头对于解决旧楼加装电梯难题具有重要意义,但必须看到,旧楼加装电梯归根到底是业主自己的事情,政府的推动是必不可少的但注定是无法包办代替的。只有普遍建立起业主自治组织和有效的自治机制,大家学会用民主的规则来解决业主间的利益冲突,旧楼加装电梯的困局才可能真正化解。

 

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