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广州市房管局就议事规则及管理规约向社会征求意见  

2007-09-10 11:14:54|  分类: 法律法规相关文件 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公 告

为加强物业小区的管理,规范业主、业主大会、业主委员会的行为,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,我局根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定了《物业小区管理规约示范文本(草案)》、《业主大会议事规则示范文本(草案)》。为进一步修改、完善示范文本,我局定于9月10日-9月20日公开征求公众意见。公众可将意见或建议通过电子邮件wyglgd@126.com)或邮寄形式(广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局房地产物业管理处,邮编:510030)反馈我局。

 

 

 

 

 

广州市国土资源和房屋管理局

二○○七年九月六日

附件:
  1、物业小区管理规约示范文本

2、业主大会议事规则示范文本

发布时间:  2007-09-06

 

物业小区管理规约示范文本

(征求意见稿)  

第一章  总  则

第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。

第二条 本规约由首次业主大会通过,全体业主和物业使用人均须自觉遵守。 

第二章  业主的共有权

第三条  本业主建筑物区域内物业的基本情况

物业名称;

座落位置;

物业类型:

建筑面积:

业主建筑物区域四至:  

第四条  根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:

(一)由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等;

(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等;

(三)由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。

第三章  物业使用原则

第五条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利:

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;

第六条  本物业管理区域内,物业服务收费采取    方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用(物业服务资金)是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第七条  业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第八条  业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第九条  业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。

第十条  业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区;

签订协议时交纳1000元装修押金,装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。

第十一条  业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十二条  业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他时间不得施工。

第十三条  因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十四条  业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备,不得擅自拆改。

第十五条  业主及物业使用人使用电梯及扶梯,应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。

第十六条  在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十七条  本业主建筑物区域内禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;

(二)违法搭建建筑物、构筑物;

(三)擅自改建、占用物业共有部分;

(四)损坏或者擅自占用、移装公用设施;

(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;

(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;

(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(八)排放有毒、有害物质;

(九)乱抛垃圾,高空抛物;

(十)发出超过规定标准的环境噪声;

(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。 

第十八条  业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:

(一)不得在公共场所大小便 ;

(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人。

(三)不得因喧叫妨碍他人休息。

第四章  物业的维修养护

第十九条  业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。

第二十条  业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明,未按时交纳物业服务费及维修基金的,业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。

第二十一条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十二条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条  因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

第二十四条  物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十五条  建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

第二十六条  本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。

第五章  违约责任

第二十七条  业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条  业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。

第二十九条  建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。

第六章  附  则

第三十条  本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。

本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十一条  业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。

第三十二条  本规约由业主委员会、物业服务企业和业主各执一份。

 

 

 

 

 

 

 

业主大会议事规则示范文本

(征求意见稿)

 

第一章 总则

第一条  为维护小区全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会议事活动,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定本小区业主大会议事规则。

第二条  业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构,依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。

第三条  业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约束力。

第四条 业主大会由物业管理小区内的全体业主组成,一个物业管理小区只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第五条 小区300户及以上的可采用代表大会制,代表以单体楼或单元为单位,每位代表须经所代表的业主过半数的面积及人数同意,代表所代表的全部面积及人数行使表决权。

 

第二章  业主大会成立程序

第六条   成立首次业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情形:

(一)业主委员会成立前,由业主代表组成筹备组,筹备组作为召集人提议召开业主大会。

(二)业主委员会成立后,由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。

(三)20%以上的业主提议,向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议,

第七条  大会筹备工作。筹备组按照《物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序》作好开会前的准备工作。根据业主的提议,草拟业主大会议事规则和业主公约,制定选票、核实业主情况,并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知所在街道办事处,区、县级市国土房管局。

第八条  发布公告。业主大会召开会议前15日筹备组应当将召开会议的内容以书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知所在街道办事处,区、县级市国土房管局。

第九条  征询意见。筹备组发放征询意见表和选票,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表和选票,并签名有效。

第十条  回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或寄挂号信回收物业管理区域内业主意见,进行综合意见或统计票数,进行表决(可邀请所在街道办见证)。筹备组发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。

第十一条  通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者首次业主大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间,通报征询意见和选票结果,接受物业管理区域内业主的查询和监督。召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业管理区域内公告,并将有关材料送所在区、县级市国土房管局备案。

 

第三章 议事内容

第十二条  业主大会的议事内容:

(一)制定、修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规则;

(二)制定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规约;

(三)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(四)决定物业服务方式、选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业管理人;

(五)决定专项维修资金使用、续筹方案;

(六)听取和审查业主委员会的工作报告;

(七)审议批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案,决定业主委员会委员报酬;

(八)制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案;

(九)改变或撤销业主委员会不适当的决定;

(十)决定物业管理小区内的其他重大事项。

第十三条  业主委员会的议事内容:

(一)组织召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

(二)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作,经业主大会决定和授权,代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同;

(三)组织业主委员会的换届选举,组织修订业主公约和业主大会议事规则;

(四)负责业主资格登记和变更,督促业主、物业使用人遵守业主公约、按时缴交物业服务费用;

(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理中的有关问题;

(六)提出专项维修资金续筹方案,督促专项维修资金缴交责任人按照规定缴交专项维修资金,组织业主讨论专项维修资金使用;

(七)公告业主大会议事规则、业主公约、物业服务合同和业主大会决议等内容;

 (八) 对违反业主公约及损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

(九)按业主大会授权决定共有物权的经营方案,签订经营合同,管理经营收入。按业主议事规则公布帐目。

(十)保管业主建筑物区域共有物权产权证、业主资格登记资料、共有物业图纸、合格证、维修记录等全部资料。

(十一)并办理社团登记及业主公共物权方面的诉讼事项。

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