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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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〈业主梦业主魂〉目录  

2007-08-08 14:34:40|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前言/3

上篇:购房维权---业主梦

 

第一章 购房决定

第一节 购房准备

一、房产知识

二、法律准备

三、心理准备

四、团结必胜

五、慎当房奴

六、资料准备

第二节 知已知彼

一、企业资质和营业执照

二、诚信状况与以往业绩

三、看透预售许可证

第三节 决定购房

一、哪些房产不要买

二、以谁的名义购房

第二章  房产广告

第一节 常见房产广告陷阱

一、模糊战术广泛采用

二、促销方法“讲究”

三、交房时样板房不见了

四、绞尽脑汁

第二节  律师分析与建议

第三章 认购风险

第一节   内部认购,切莫上钩!

第二节   解剖《认购书》霸王条款

第三节  律师分析与建议

第四章  签约陷阱

第一节  合同常见陷阱条款分析

一、补充协议一补充,业主权利几成空

二、验收合格,开发商自己说了算!

三、免责范围,无限扩大

四、按揭责任,业主全负

五、退房条款提前打X

六、违约责任差百倍,业主权利被挤兑

七、房间以外,一切没卖

八、物业管理,强买强卖

九、面积问题,欲说还休!

十、装修配套无“标准”

十一、交清一切,才准收楼

十二、其他合同陷阱一览

第二节  律师分析与建议

一、签约过程中应注意的问题

二、合同签订后要及时跟进三件事

三、寻求救济,及时否定“霸王条款”

四、法律应成为“霸王条款”的终结者

第五章   购买二手房

第一节 摸清底细、心中有数

一、谁卖给你房子

二、房屋状况如何

三、谁为你服务

第二节  谨慎签订买卖合同

一、出卖人签约时应具备的条件

二、成交价格、应付税费、水电杂税、维修资金明确约定

三、付款进度与房屋交付过户手续相一致

四、中介收取的定金何时转为定金应当明确

五、户口问题千万不能忽略

六、可进行预告登记

第三节 中介陷阱防范

一、房屋买卖合同成立,居间义务完成

二、中介霸王条款,买家需要谨慎

三、独家委托 需慎重,委托期限要明确

四、私下交易风险大,相关证据要保留

五、委托中介代付代收房款要慎重

第六章 按揭风险

第一节 警惕假按揭

第二节 房贷中应注意的问题

一、指定按揭银行,利率调整时间由银行单方决定

二、强制购买保险并由购房人承担律师费

三、提前还贷收取违约金,限定最低提前还贷的年限或要求先行偿还公积金的贷款

四、限定还款方式

五、房贷政策需及时掌握

六、还清贷款时需及时涂销抵押,可退回房地产证并退回多收的保险费

第七章 收楼办证

第一节 收楼陷阱分析及建议

一、案例指引:未取得竣工备案表收楼的,交付有效

二、律师分析

第二节 办证注意事项

一、办证是谁的义务

二、逾期办证的成因

三、开发商逾期办证的法律责任

四、如何面对逾期办证

五、《物权法》实施对办证的影响

第八章 维修资金

第一节 概述

一、维修资金的概念与用途

二、我国维修资金的归集状况

三、要象重视社会保险基金一样高度重视维修资金

四、有关维修资金的法律变迁及现行法律制度缺陷

第二节 追讨维修资金,业主依法而行

一、从“法规打架”到“裁定打架”

二、 从“裁定打架“到”部门打架”

三、福州中院:170万维修基金开发商埋单

四、广州12个业委会首发“业主维权全国第一份联合宣言”

五、维修资金疑云未散

第九章  物业服务

第一节  物业服务纠纷焦点辨析

一、下一个被打的业主是谁?

二、停水、断电(断气、掐断电话、网络、电视)封锁通道行为的违法性分析

三、突然撤离小区或者拒不撤离小区的违法性分析

四、物业公司的安全保障义务边界在哪里?

第二节  拒缴物业服务费实非上策

一、拒缴物业费的原因和风险评估

二、“拒缴物业费”的抗辩事由分析

三、“拒缴物业费”的替代性解决方法

 

 

下编:业主自治---业主魂

 

第十章 业主自治论

第一节  业主自治的概念与内容

一、业主自治的概念与必然

二、为什么要提出业主自治

第二节、业主自治的合法性

一、宪法保障业主自治

二、《物权法》奠定了业主自治的基石

三、业主自治在其他法律文件上层面上的合法性

第三节  业主自治的性质

一、业主自治本质上属于私法自治

二、业主自治是“天然”的自治

三、业主自治是城市基层群众自治的新模式

第四节  业主自治的价值

一、业主自治之于市场经济

二、业主自治之于民主政治

三、业主自治之于公民社会

四、业主自治之于和谐稳定

第五节 《物权法》为业主自治奠基

一、《物权法》为“物业管理”正名

二、《物权法》清晰界定了国家公权与业主自治的关系

三、《物权法》确立了业主自治的基本框架

第六节  业主自治的制度重建

一、建立业主团体成立保障机制

二、业主团体应具有社团法人资格

三、建立业主代表大会制度,完善监督决策机制

四、建立高效自治工作机制

五、确立自治章程的核心地位

六、一票独大应予制约

七、完善监督制约机制   

第十一章 业主自治实务

第一节  业主团体的成立

一、成立条件及报告程序

二、筹备组的构成与公布

三、主要筹备工作

四、召开业主大会,表决《议事规则》、《业主公约》

五、备案刻章与开立帐户

第二节  业主自治章程 

一、管理规约(业主公约)

二、业主大会议事规则

三、业主对自治决定不服,依《物权法》应请求司法审查

第三节 业主团体的运作

一、运作的基本原则

二、选择物业服务方式

三、物业服务委托合同的拟订

第十二章  业主自治诉讼

第一节 业主自治行政诉讼

一、立法现状

二、案例指引:

1、开发商法人资格被注销,省工商局成被告

2、物业管理区域划分起争议,25名业主起诉房管局获支持

3、800业主起诉,房管局成立业委会批复被撤

三、律师分析

第二节  业主团体民事诉讼

一、立法现状

二、公共权益不兑现或被侵占,业主委员会可否诉讼?

三、业委会可否向业主追讨物业费?

四、业委会当被告,京沪滋味各不同

五、移交物业管理权案件,业委会如何起诉?

六、“业委会内部纠纷”,法院不宜受理?

七、业委会到期未换届,终审被判败诉

八、美丽园:业委会状告物业费首次获胜

第十三章  业主团体协会

第一节  成立协会的必要性与合法性

一、业主团体协会成立的合法性

二、业主团体协会成立的必要性

第二节  协会成立中的几个突出问题

一、究竟谁是主管部门,没有主管部门怎么办

二、业务主管部门这一关怎么过

三、向登记机关申请筹备

四、召开首次代表大会,通过章程选举第一届执行机构

五、成立登记、领取证件、刻制印章、开立帐户

第十四章 业主自治法

一、广州20业主委员会联名提交自治条例

二 、贯彻《物权法》,尽快制定业主自治法

附录一:中华人民共和国城市住宅区业主自治法(公民建议稿)

附录二 :相关法规政策文件标题

主要参考文献。

 

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