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购房维权不受骗,业主自治一站---www.woyaofa.net!周玉忠律师著有“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”——《业主梦业主魂》,成功代理诸如“维修资金第一案”等多起房地产、刑事、经济等全国重大影响案件,境内外媒体进行了数百次的采访报道! 原创评论文章允许网络转载,必须标明来自周玉忠律师-----我要法网www.woyaofa.net 微博:http://weibo.com/guangzhoulawyer

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《业主梦业主魂》新闻发布会新闻稿  

2007-08-08 14:31:55|  分类: 业主梦业主魂专题 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   各位朋友:

大家上午好,现在我向大家通报两个好消息:一、经向主管部门查询,东悦居维修资金最近已经到帐187万元,“维修资金第一案”获得最后的实质胜利;二、《业主自治法》(公民建议稿)起草完成并随“购房维权完全攻略、业主自治第一力作”----《业主梦业主魂》正式出版。

《业主自治法》(公民建议稿)是在原《广东省业主自治条例》(业主建议稿)的基础上完善而来。在追缴维修资金、起草《广东省业主自治条例》(业主建议稿)和编写本书的过程中,中山大学法学院副院长、博士生导师周林彬教授、中山大学朱健刚博士、暨南大学戴霞教授等专家给予了指导与帮助。社会各界人士、省市人大代表、政协委员王则楚、吴名高、田子军、朱永平、苏祖兰、王竹立等均给予了大力支持与关注。王文和、伍嘉穗、习建华等多位业主委员会主任和业主也提出了非常宝贵的意见。多年来,中央、省、市各大媒体一如既往地客观公正报道给了我们很大支持与鼓励。在此,我们一并表示由衷地感谢。

一、维修资金第一案追缴成功

从东悦居业委会2003年初启动追缴维修资金时算起,至今已经整整四年。

“维修资金第一案”的胜利是民主法治的胜利。维修资金追缴成功是广大业主长期依法理性维权的结果,是各级党委政府有关领导和部门高度重视、依法行政的结果,也是社会各界全面支持、努力与帮助的结果。就在今年1月广州市两会上,人大代表田子军、政协委员吴名高还为此提出议案。“维修资金第一案”的追缴成功来之不易,这不仅包含着无数业主的期许和支持,也凝聚着主管部门和许多领导的关切和关注。“维修资金第一案”的追缴成功,在维护了业主们正当权益的同时,更是有效地维护了法治的统一与尊严,进一步树立了党和政府的光辉形象,对于推进依法治国、构建和谐社会具有十分重要的积极意义。

“维修资金第一案”的胜利是业主自治的胜利。以产权为纽带而形成的业主自治组织在整个追缴过程中发挥了难以取代的关键作用。如果没有业主委员会坚强领导和业委会成员的长期无私奉献,追缴行动没有成功的可能。它表明,只有在业主自治组织存在和业主自治机制能够正常运作的前提下,广大业主“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗”的各种致命弊端才有可能被有效克服,集体维权行动才有可能启动、持久直至最后成功。也只有让代表业主利益的组织代表弱势的业主发出自己的声音,小区的和谐与平衡机制才能形成,物业的困局才能化解。

二、《业主梦业主魂》出版发行

《业主梦业主魂》一书分为购房维权与业主自治上下两篇。上篇《业主梦---购房维权》主要就“成为业主”过程中购房人在房产广告、认购环节、签约陷阱、交楼办证、维修资金、物业服务、二手买卖等方面的常见陷阱进行了深入分析,并提出了相应解决方案。下篇《业主梦---业主自治》主要就如何维护业主的公共权益,如何建立自治组织确立自治机制展开了探索,并创造性地提出了业主自治的基本构想和法律草案。

正在召开的省第十次党代会再次强调,建设和谐广东,当好排头兵必须高度重视解决包括住房问题在内的民生问题。我们编写此书的出发点和落脚点是,配合正在开展的房地产市场秩序整顿和《物权法》的贯彻实施,通过改变业主在信息、知识上的不对称,着力提高广大业主的维权能力和自治意识,进而有效促进房地产市场的理性回归,推进业主自治,建设和谐社区,最终实现整个社会的和谐与进步。(我们的目标与广大业主的希望,与党和政府的政策是完全的一致的。)

我们认为,业主自治是政治民主化、经济自由化、物业复杂化、产权私有化的时代必然。业主自治是指业主通过民主程序,建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项的活动。业主自治的对象指向公共物业事项,并不针对物业的专有部分。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主,“业主自管”不等同于 “业主自治”,“业主自管”是业主自治条件下业主自行选择物业服务方式的一种。业主自治在本质上属于私法自治,在形式上属于天然自治,在性质上属于基层群众自治,它对于市场经济、民主政治、公民社会及和谐稳定均具有重要价值。业主自治不是绝对的,不是公法自治、地方自治,它是有限度的,从外部来看,它必须受到法律法规的规制,不能超出法律的限度,从内部来说,它应当受到业主自治内部机制的制约。

《物业管理条例》实施以来,业主自治进展缓慢,物业纠纷有增无减。长期以来,各地纷纷以地方性法规、地方政府规章、甚至地方政府部门的规范性文件来确立有关业主自治的规则,各种法律文件之间规定不一,严重制约了业主自治工作的整体推进。

《物权法》已经为“物业管理”正名,正确区分了行政公权与业主自治之间的关系,并确立了业主自治的基本框架,但其作为基本法律立法线条较粗,仅凭《物权法》的实施难以从整体上推进业主自治。

业主自治制度是我国城市基层一种崭新的群众自治模式。根据《立法法》第八条“基层群众自治制度应当制定法律”的规定,突破当前所面临的物业困境,必须全面贯彻《物权法》,并结合中国实际,尽快制定一部《城市住宅区业主自治法》。

我们认为,公共物业是业主自治的物质基础,业主团体的法律地位是业主自治的核心问题,业主自治规则是业主自治的关键因素,处理好业主、业主委员会、业主大会之间的内部关系,以及处理好业主团体、国家公权、居民自治之间的外部关系是业主自治得以存在和发展的重要条件。为此,我们在《业主自治法》(公民建议稿)中均作出了针对性的规定。

(一)“为了保护业主的不动产物权,保障业主自治,发展城市基层民主,方便业主成立社团”是立法宗旨和目的(第一条)。

(二)推进业主自治是政府的责任,具体工作应由民政部门负责,其他政府部门协助。业主自治范围内的事项,不受干涉。居民委员会和业主委员会应当共同做好社区各项建设(第三条、第四条)。

(三)业主自治区域的划定、公共物业的范围及使用、配套物业规划的变更明确(第五条、第六条、第七条)

(四)业主社团具有法人资格,建立业主代表大会制度(第十条)。

(五)便利业主社团成立:

1、社团成立时点提前,“销售率达30%以上的或首套物业交付使用满一年的,可以成立社团。建设单位、主管部门具有报告义务,业主也可以报告(第十三条、第十四条、第五十五条)。

2、筹备组全部由业主组成,建设单位拒不参加时,由其他业主补充(第十四条)

3、社团成立经费由建设单位承担(第十五条)。

4、前期管理人和建设单位负有提供资料等协助成立社团的义务,房地产行政部门负有补充协助义务(第十六条)。

5、业主委员会候选人由业主推荐产生(第十八条)。

(六)便捷有效的业主自治机制:

1、投票权份额合理分配,一票独大受到遏制(第十九条)。

2、便利的投票、送达和表决机制(第二十条、第二十六条)。

3、业主、使用人不执行自治决定,社团可以诉讼;业主自治决定侵害业主利益的,可在三个月内请求撤销(第二十三条、第六十条)。

4、社团经民政部门登记具有法人资格,为独立永续法人团体,履行公共权益职责(第三十条、第三十一条、第三十二条)

5、社团经费由业主承担(第三十三条)。

6、社团财务、社团诉讼、社团诉讼等方面有了明确的规定(第三十四条、第三十五条、第三十六条)。

(七)保障措施有力:

1、社团可成立联合会(第四十一条)。

2、业主委员会成员履行职责应受保障,违反规定应受制裁(第四十二条、第五十八条、第五十九条)。

3、公共权益与业主个人利益的平衡(物业维修及转让限制)(第四十三条)。

4、前期管理人的确定必须通过招投标方式进行,关联企业不得参与,前期管理人名单应记入预售证,违反的不得收取物业费(第四十四条、第五十六条)。

5、对霸王条款(坚决)说不(第四十五条、第五十四条)。

6、公共物业移交不明由建设单位和前期管理人承担连带责任(第四十六条)。

7、建设单位不得减免物业费,名下物业必须缴纳物业费和维修资金(第四十七条、第五十七条)。

8、管理人不依法退出或擅自退出被禁止(第四十八条、第四十九条、第六十四条)。

9、(不允许)以破坏基本生活条件催缴物业费(或作为解决其他纠纷的手段)(第五十条、第六十三条)。

10、限制基础消费应负法律责任(第五十一条、第六十八条)。

11、政府应当建立住宅区紧急情况工作协调机制(第五十二条)。

(八)法律责任设置具有针对性

1、殴打业主将受严惩(第六十二条)。

2、破坏业主自治将被追究(第六十一条)。

3、未移交公共物业、资料的,可通过行政、司法渠道追究(第六十六条)。

最后,我们呼吁关注社区建设的全国人大代表直接向全国人大常委会提出法律案,立即启动立法程序。

    详情请参见《业主梦业主魂》相关章节。谢谢大家!

 

                                                                                      二○○七年五月二十四日

 

业主社区网:http://www.yezhu.org.cn。

周玉忠律师博客:http://blog.focus.cn/myblog/2163630.html

 

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